Ley en España
 

Procedimiento de compra

Contrato
La legislación española no obliga a la celebración de un pre-contrato para la compra de la propiedad. Las partes pueden firmar directamente un contrato de venta del tipo de público en general.

Registro de la Propiedad
Comprar una propiedad en España debe ser formalizado mediante escritura pública de venta que hacer ante un notario español y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, la publicación del acto, es equivalente a entregar la propiedad a los efectos del cambio de propiedad (el derecho civil española exige, además de los documentos pertinentes, la entrega de material y el objeto real de la venta).

Fuerte
En algunos casos, para proteger los intereses y derechos de las partes puede que quiera suscribirse antes de que un documento preparatorio, basado en los acuerdos verbales alcanzados entre las partes. Los efectos dependen de la forma, por lo general elegido por el vendedor. Los más comunes son los siguientes.
Fuerte: la entrega de una cantidad que no se corresponde con el precio total de compra como un depósito para reservar la propiedad. La entrega se refleja en un documento que describe los términos y condiciones esenciales de la venta.

Venta de transacción / opción de compra
Acuerdos unilaterales o bilaterales, una de las partes concede a la otra el derecho exclusivo de decidir si la ejecución del contrato de venta. La opción debe ejercerse dentro de un plazo determinado y bajo condiciones definidas.
El más común es la opción de compra, que asigna prioridad a una parte del pago de una suma que será considerado como un anticipo en caso de finalización de la venta y en su lugar se mantendrá en el vendedor de otra manera. El grupo de concesión de la prelación es necesaria para:
mantener la oferta durante el plazo establecido
de no vender a terceros en la que la propiedad se concede prioridad
en caso de ejercicio de la primera negativa, vender la propiedad a las condiciones acordadas.
Este documento, incluso si se trata de un contrato de venta, no una transferencia de propiedad y no pueden ser invocados frente a los demás.

Antes de la formalización del contrato
El comprador debe ser informado con respecto a:
Registro de la Propiedad, o el área donde está situado el inmueble;
o verificar la propiedad del vendedor de la propiedad;
o comprobar la habitabilidad o cédula de Licencia de Primera Ocupación o un documento equivalente de
o pedir una declaración de la situación municipal del cumplimiento de la normativa de la planificación de sucesión;
o la obtención de un recibo por el pago de impuestos a la propiedad (Impuesto sobre bienes inmuebles);
o la entrega del certificado de pago de tasas a los vecinos de comunidad.

Las formas de propiedad

Condominio o copropiedad
Las características principales son las que figuran a continuación. No tiene personalidad jurídica. Cada propietario tiene un objetivo común, indivisible y puede hacer uso de los bienes objeto de un uso que no impide a los otros titulares para ejercer sus derechos. La participación de los propietarios de los beneficios y obligaciones en proporción a sus acciones. Las decisiones se toman sobre la base de la mayoría de los propietarios. Cada uno de los propietarios pueden pedir en cualquier momento la división del objeto o la venta mediante la asignación del precio común si la propiedad es en realidad indivisible.


Forma corporativa
En España, la propiedad puede ser ejercida a través de una forma corporativa, las formas más comunes son la Sociedad Anónima (SA) y la Sociedad de Responsabilidad Limitada SL).

Propiedad horizontal
Disposiciones especiales aplicables a los planes, apartamentos, casas, o partes de las casas que pueden utilizarse independientemente o en conjunto urbano o bienes constituidos por dos o más edificios independientes o de la tierra, cuyos propietarios participar en la propiedad de los elementos indivisibles, instalaciones o servicios comunes.


Características de Propiedad Horizontal
Cada "propietario" tiene en todos los aspectos de su propia casa o apartamento. Las partes en conjunto no puede dividirse y son inseparables de las partes privadas. La proporción de los elementos comunes que se define por la Comunidad y los estatutos, la definición de las normas que deben cumplirse.
La toma de decisiones son los órganos Comunidad Reunión General de copropietarios, el Presidente, el Secretario y el Administrador.
La Asamblea se reunirá al menos una vez al año. Los propietarios están obligados a mantener la propiedad en buenas condiciones e instalaciones, tanto privados como de los municipios, realizando las reparaciones necesarias. Los propietarios también deberán designar un domicilio en España a efectos de notificaciones. En los casos en que un propietario no puede dar una dirección, todas las notificaciones se dirijan a la Comunidad y el propietario será considerado informado en todos los aspectos.

Los costos de adquisición

Tasas
Notario y registro derivados de la conclusión de la compra, que varían en función del valor de la propiedad que se adquiere. Osciló entre 1% a 2% de este valor.

Gastos por servicios profesionales
Costo de los servicios profesionales (el agente de bienes raíces, asesoría legal, fiscal o de otro modo, la consultoría de bienes raíces, etc) .. En concreto, los costes de personal y asesoramiento sobre los bienes inmuebles varía en función de la ubicación de la propiedad en caso de compra de viviendas, que van del 3% al 5% y puede alcanzar el 10% del precio total en las zonas turísticas con mayor incidencia (básicamente, la zona costera). Estas comisiones son pagadas por el vendedor.

Gastos bancarios
En el caso de las estipulaciones de crédito o hipotecas (inicial y de análisis, etc.).

Después de la compra
Una vez completada la compra, los costes son más comunes de lo normal debido a los propietarios de Comunidades (en relación a las áreas comunes, agua, electricidad, calefacción, etc) ..

Impuestos
Los gastos fiscales asociados con la compra y la posesión de una propiedad, descrito en la sección correspondiente.

Los registros públicos

Comprar una propiedad en España, incluida la consulta con el Registro Público (Registro de la Propiedad, CORRESPONDIENTE Departamento de Urbanismo, Oficina del Catastro, etc.) Y la documentación correspondiente de la Comunidad de Propietarios, con el fin de evitar cualquier impedimento legal, debido a la grabación o de otra manera, con respecto a la realización de la transferencia de la propiedad del vendedor.

Notario
El notario ante el cual se formaliza la transferencia de la propiedad debe obtener una medida del registro se refiere a los bienes objeto de la venta a fin de verificar que el cambio de propiedad no existen restricciones y / o motivos legales o por los registros.

Registro de Propiedad
El notario que formalizará el cambio de propiedad, deberá presentar el instrumento correspondiente al Registro de la Propiedad, la fecha de este acto: Este procedimiento de proteger los derechos del comprador durante el período comprendido entre la fecha de compra y el registro del nuevo título de propiedad.

Estado civil
En los casos en que el vendedor es divorciado o separado legalmente, a cargo del notario comprobará antes de la compra que el otro cónyuge no es reconocido como el titular de cualquier derecho sobre la propiedad.

Responsabilidad
El contratista de un edificio responsable de los daños causados por defectos de construcción por un período de diez años desde la finalización de la obra. Esta responsabilidad se extiende, durante el mismo período, el arquitecto que dirigió los trabajos de construcción, si el daño o el colapso se remonta a los defectos de la tierra o la realización de las obras. Si el colapso o daño debido a la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del contratista, la acción de indemnización tiene una duración de quince años.

Contrato de arrendamiento
El comprador de una casa o apartamento obligados a respetar el contrato de arrendamiento por un período de cinco años desde la celebración del contrato, incluso si no está incluido en el Registro de la Propiedad.

Restricciones de compra

Nacionalidad del comprador
La legislación española sólo establece determinadas restricciones en relación con la adquisición de bienes por no ciudadanos de la UE en comparación con las zonas con interés de la defensa nacional.
Para comprar una propiedad en estas áreas es necesario obtener un permiso militar. En general, este permiso no es necesario para la compra de propiedades en los poblados o ciudades, aunque es aconsejable solicitar información sobre el asunto a los municipios (ayuntamientos) y Registros de la Propiedad que se trate.

Residencia 
De conformidad con las disposiciones del Real Decreto 664/1999, de 23 de abril sobre inversiones extranjeras, la compra de propiedades por parte de extranjeros en España se considera la inversión extranjera si la cantidad excede de la compra
EUR 3'005'060 .52, o, independientemente de la inversión se realice por un residente de un país designado como refugio de un "impuesto" por las autoridades españolas.
Como regla general, las inversiones extranjeras en España son libres y no están sujetos a autorización. Sin embargo, tras la finalización de la inversión, debe ser declarada por presentar a la Dirección General de Transacciones Extranjeras (DGTE) un formulario de MC-6. Si el comprador es residente en un paraíso fiscal, la presentación del formulario de MC-6 es necesaria antes de adquirir la propiedad.

Pre-los derechos de suscripción preferente de los arrendatarios, vecinos o familiares
Es posible que tengan legal o contractual.
Los derechos de naturaleza contractual no se registran en el Registro de la propiedad no podrá ejercerse contra terceros compradores de buena fe.

Restricciones legales: El inquilino de la propiedad urbana tiene derecho de tanteo sobre la compra de la propiedad arrendada, si el mismo es su residencia habitual, pero si hay un acuerdo que excluya esta preferente de compra, ya sea a través del contrato contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. El titular debe notificar al inquilino su intención de vender la propiedad, el coste de las mismas y las condiciones de venta, a fin de que el arrendatario pueda ejercer su derecho dentro de 30 días. En caso de venta de la propiedad sin cumplir con este requisito, el arrendatario podrá ejercer su derecho y cancelar el contrato de venta dentro de 30 días de la toma de la venta.

Los propietarios tienen el derecho de tanteo en caso de que uno o más compañeros de otros propietarios quieren vender la totalidad o parte de su participación a un tercero. Los dueños de propiedades adyacentes a una propiedad en el mercado tienen el mismo derecho de tanteo en el caso de la superficie de la tierra rural de hasta 10.000 m2, no separados por ríos, pasajes o zapatos.