Verschiedene Arten des Immobilieneigentums

Gemeinschaftseigentum (Copropiedad)
Jeder der Eigentümer hat das Recht, die Immobile so zu nutzen, dass die Rechte der Miteigentümer nicht tangiert werden. Kosten und Nutzen werden entsprechend der Quoten unter den Eigentümern geteilt. Entscheidungen werden nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. Jeder Eigentümer ist berechtigt, in jedem Moment die Teilung des Objektes oder dessen Verkauf zu fordern oder den Anteil auszuzahlen bzw. auszahlen lassen, wenn das Objekt nicht zu teilen ist.
Erwerb einer Immobilie über eine Gesellschaft
In Spanien kann der Erwerb einer Immobilie über eine neu gegründete Gesellschaft erfolgen. Die häufigsten Gesellschaftsformen sind folgende:
Sociedad Anonima (SA.) und Sociedad de Resonsabilidad Limitada (S.L.)

Propiedad Horizontal
Besondere Regelungen für Wohnungen, Häuser oder Teile von Häusern, die unabhängig voneinander genutzt werden können oder Anwesen, die aus mehreren Grundstücken oder verschiedenen Gebäuden bestehen, in denen das Eigentumsrecht an gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen garantiert wird.
Jeder Teilhaber an einem Gemeinschaftsbesitz, ist Eigentümer seines Hauses oder Appartements mit allen Rechten und Pflichten. Die gemeinschaftlichen Anlagen sind Bestandteil der Immobilie. Die jeweiligen prozentualen Anteile legt die Comunidad entsprechend der geltenden Richtlinien fest. Die Entscheidungsgremien der Comunidad sind die Reuniòn General de Coproprietarios, deren Präsident, Sekretär und der Verwalter. .
Die Versammlung tritt mindestens einmal im Jahr zusammen. Eigentümer sind gehalten, sowohl die private Immobilie als auch den Gemeinschaftsbesitz in gutem Zustand zu halten und alle notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Des weiteren müssen die Eigentümer einen Wohnsitz in Spanien angeben. Geschieht dies nicht, so gehen alle Schriftstücke an die Adresse der Comunidad und der Eigentümer gilt als informiert über deren Inhalt.
’Kosten’
Gebühren
Notar-und Einschreibgebühren die 1% bis 2% des Kaufpreises ausmachen.

Kosten für Dienstleistungen
Die Kosten für Immobilienmakler, Rechtsberater, Steuerberater, Immobilienberater etc. sind abhängig von der Lage der Immobilie. In Wohngebieten liegt der Satz bei 3% bis 5% kann in touristischen Gebieten, in der Regel die Küste, bis zu !0% vom Kaufpreis betragen. Diese Kosten sind vom Verkäufer zu übernehmen.
Bankkosten
Im Falle von Kredit- oder Hypothekenaufnahme, die entsprechenden Bankspesen.
Kosten nach Abschluss des Kaufvertrages
Nach Abschluss des Kaufvertrages vor allem die für Strom, Wasser, evtl. Heizung etc. die an die Comunidad de proprietarios zu zahlen sind.
Steuern
Die landesübliche Besteuerung wurde bereits in einem vorhergehenden Kapitel behandelt

Eintragung in die öffentlichen Register
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist die Einsicht der öffentlichen Register vorgesehen (Registro della Propriedad, Departamento correspondiente de Urbanismo, Oficina del Catastro etc.) und die entsprechenden Mitteilungen an die Comunidad de proprietarios um Probleme, die eine offizielle Eintragung der Immobilie behindern könnte, auszuschließen.. Diese Aufgabe obliegt dem Verkäufer.

Notar
Der Notar, vor dem die Eigentumsübertragung stattfindet, ist verpflichtet sich einen Grundbuchauszug über die entsprechende Immobilie zu beschaffen und zu überprüfen, ob Hinderungsgründe für eine Eigentumsübertragung vorliegen.

Familienstand des Verkäufers
Im Falle, dass der Verkäufer gesetzlich geschieden ist, ist der Notar verpflichtet zu überprüfen, ob der geschiedene Ehepartner Eigentumsrechte an der Immobilie hat.

Gewährleistungsansprüche
Der Bauherr haftet für die beim Bau entstandenen Schäden 10Jahre, beginnend mit dem Abschluss der Bauarbeiten. Diese Haftung erstreckt sich auch auf den Architekten, wenn die Schäden oder der Einsturz des Gebäudes auf den Baugrund oder die Bauleitung zurückzuführen sind. Sind die Schäden auf die Nichteinhaltung von Vertragspflichten zurückzuführen, so verlängert sich die Haftung auf 15 Jahre.

Mietverträge
Der Käufer einer Immobilie, die vermietet ist, muß den Mietvertrag bis zu einem Zeitraum von fünf Jahren einhalten, ausgehend vom Tag des Vertragsabschlusses.

Beschränkungen beim Erwerb einer Immobilie
Staatsangehörigkeit des Käufers
Die spanische Gesetzgebung sieht nur in einigen Fällen Beschränkungen vor, für Bürger die aus Staaten kommen, die nicht der EU angehören z.B. wenn es sich um Gebiete handelt, die Bedeutung für die nationale Sicherheit haben.

Für den Kauf von Immoblien in diesen Gebieten ist es notwendig, eine Genehmigung von Seiten der Militärbehörden zu haben. In der Regel sind diese Genehmigungen nicht notwendig, wenn die Immobilie in Dörfern oder anderen Wohngebieten liegt. Es empfiehlt sich aber in jedem Falle entsprechende Informationen einzuholen.

Wohnsitz des Käufers
Entsprechend der Richtlinien des Real Decreto 664 vom 23.4.1999 für Investitionen von Ausländern in Spanien, ist der Kauf einer Immobilie in Spanien dann eine Auslandsinvestition, wenn der Kaufpreis € 3’005’060’52 übersteigt oder der Käufer in einem von den spanischen Behörden als „Steuerparadies“ deklariertem Land wohnhaft ist.
In der Regel ist der Kauf von Immobilien in Spanien frei und bedarf keiner Genehmigung. Trotzdem muss der Kauf gemeldet werden, indem das Formular MC-6 ausgefüllt und bei der Direcciòn General de Transacciones Extranjeras (DGET) eingereicht wird. Ist der Käufer in einem „Steuerparadies“ wohnhaft, so ist diese Formular vor Vertragsabschluß einzureichen.

Vorkaufsrecht von Mietern, Nachbarn und Familienangehörigen
Dieses Recht kann gesetzlichen oder vertraglichen Ursprung haben. Rechte aus vertraglichen Vereinbarungen können nicht auf Dritte übertragen werden. Gesetzlich ist geregelt, dass der Mieter Vorkaufsrecht hat, wenn das Mietobjekt sein Hauptwohnsitz ist. Es sei denn, es bestehen Vereinbarungen die dieses Recht ausschließen, unabhängig davon, ob der Mietvertrag im Registro de la Proprietad eingetragen ist oder nicht. Der Eigentümer ist verpflichtet, den Mieter über seine Verkaufsabsichten zu unterrichten, den Kaufpreis mitzuteilen, so das der Mieter die Möglichkeit hat innerhalb von 30 Tagen von seinem Recht Gebrauch zu machen. Wird diese Verpflichtung nicht erfüllt, so hat der Mieter das Recht den Kaufvertrag innerhalb von 30 Tagen nach Kenntnisname annullieren zu lassen.
Bei Gemeinschaftseigentum hat der Miteigentümer das Vorkaufsrecht, wenn eine Partei ihren Anteil verkaufen will. Die Anlieger einer Immobilie haben Vorkaufsrecht, wenn es sich um Ackerland handelt und 10’000 m2 nicht überschreitet und nicht durch Wasserläufe, Böschungen oder Wege geteilt ist.